긴급 분석 서부T&D, 10년 만의 자산 가치 폭발! 지금 놓치면 후회할 개발 수혜주?

NH투자증권은 **서부T&D(006730)**에 대해 최근 대우건설과의 소송 합의로 신정동 부지 가압류가 해제되면서 재개발 불확실성이 해소된 점과, 자산 가치 재평가 및 호텔 부문의 실적 호조가 맞물려 기대감이 커지고 있다고 평가했습니다.

핵심 포인트

• 폭발적인 자산 가치 부각: 서부T&D의 주가는 주요 개발 사업 본격화에 대한 기대감으로 전 거래일 대비 21% 상승했습니다. 이는 회사가 보유한 신정동, 나진상가, 인천 스퀘어1 플러스 등의 개발 예정 토지 가치가 부각된 결과입니다.
• 장부가 대비 높은 자산 비중: 작년 말 기준 개발 예정 토지 장부가는 총 8,252억 원으로, 이는 12월 11일 시가총액의 **89.6%**에 달하는 수준입니다. 올해 4분기 투자부동산 평가 이익이 추가로 인식될 예정이라 자산 가치는 더욱 높아질 전망입니다.
  • 과거 평가이익: 신정동 개발 사업 승인 연도를 제외하고도 지난 5년간 평균 투자부동산 평가이익은 470억 원 수준이었습니다.
• 개발 사업 본격화와 수익 기대: 서부T&D는 내년부터 **나진상가(용산)**와 신정동 부지를 활용한 재개발을 본격화할 계획이며, 이에 따른 개발 수익 인식이 주목됩니다.
  • 나진상가 (용산전자상가): 내년 상반기 인허가 후 하반기부터 개발 수익이 인식될 예정입니다. 오피스, 오피스텔, 근린상가를 포함한 도심형 복합주거시설로 개발되며, 용산 국제업무지구 연계 및 특구 지정으로 상당한 개발 수익이 예상됩니다.
  • 신정동 부지 (서울 최대 미개발 용지 중 하나): 2027년 하반기부터 개발 수익이 인식될 예정입니다. 쇼핑몰, 공동주택, 물류센터 등 복합단지로 개발되며, 삼성물산 시공 가능성이 높아 안정적인 개발 수익이 기대됩니다. 신정동 부지는 인허가 준비를 위해 화물 주차장 및 주유소 사업을 중단했습니다.
• 호텔 부문 실적 모멘텀 확대: 외국인 인바운드 관광객 증가세(10월 기준 전년 대비 17.8% 증가)가 지속되고 있습니다. 중국인 단체 관광객 무비자 입국, 한일령(한-일 관계 개선), 원화 약세 등 우호적 환경이 이어지며 내년에도 성장이 예상됩니다.
  • 수혜 집중: 서울 호텔 전반의 객실 점유율(OCC)이 만실에 가까워지면서, OCC 상승 여력이 비교적 큰 서부T&D에 낙수 효과가 집중되고, 평균 일일 객실가(ADR) 확대도 이어질 것으로 보입니다.

---

투자 아이디어

서부T&D는 단순한 토지 보유를 넘어, 보유 자산의 개발 잠재력이 현실화되는 변곡점에 서 있습니다. 핵심 투자 아이디어는 자산 가치 재평가와 개발 수익 가시화, 그리고 호텔 부문의 안정적 성장의 3가지 축에서 찾을 수 있습니다.

핵심 투자 포인트

1. 미래 가치 선반영 시작 (Hidden Value Out): 10년간 잠재되어 있던 신정동, 나진상가 등 핵심 부동산 자산의 재평가가 시작되었습니다. 특히 신정동 부지의 가압류 해제는 가장 큰 불확실성이 제거되었다는 신호이며, 이는 장부가 대비 높은 실제 자산 가치에 대한 시장의 관심을 더욱 집중시킬 것입니다.
2. 용산/서울 최대 개발 수혜: 나진상가 개발은 용산 국제업무지구라는 초대형 테마와 연계되어 막대한 개발 수익이 기대됩니다. 신정동 부지 개발은 서울 내 최대 규모의 미개발 용지라는 희소성과 삼성물산 시공 가능성이라는 안정성을 동시에 확보했습니다. 개발 사업이 본격화되는 2024년 하반기(나진상가)와 2027년 하반기(신정동)에 막대한 개발 이익이 재무제표에 반영되기 시작할 것입니다.
3. 내수 회복과 관광 테마: 호텔 부문은 외국인 인바운드 증가와 ADR 상승 추세에 힘입어 안정적인 현금 흐름을 창출하고 있습니다. 개발 사업이 장기간 소요됨을 감안할 때, 호텔 부문의 실적 모멘텀은 기업 가치를 지지하는 중요한 역할을 할 것입니다. 이는 관광/리오프닝 테마와도 연결됩니다.

잠재적 리스크

• 개발 사업 지연 리스크: 부동산 개발은 인허가 과정, 건설 경기, 금융 시장 상황 등 다양한 변수에 의해 계획보다 지연될 수 있습니다. 나진상가, 신정동 개발 사업의 일정 변동은 수익 인식 시점 및 규모에 영향을 줄 수 있습니다.
• 부동산 시장 변동성: 개발 이익의 규모는 향후 분양 시점의 부동산 시장 상황(주택/상업용)에 크게 좌우될 수 있습니다. 시장 침체 시 기대했던 수익성이 하락할 가능성이 있습니다.

---

관련된 주식 종목

서부T&D의 개발 사업과 연관된 밸류체인 및 수혜 예상 종목은 다음과 같습니다.

종목명	종목 코드	서부T&D와의 관련성 및 투자 포인트
삼성물산	028260	신정동 복합단지 개발의 공동주택 시공사로 유력하게 언급됨. 서부T&D의 개발 수익 안정성에 기여하며, 대형 건설사로서 향후 개발 사업 진행 시 수혜 가능성.
코람코자산신탁	338100	부동산 개발 사업의 자금 조달 및 관리, 개발 과정 전반에 참여하는 부동산 금융 파트너. 간접적으로 서부T&D의 대형 개발 사업 관련 수혜 가능성.
롯데관광개발	032350	외국인 인바운드 증가 및 리오프닝 테마의 대표적인 수혜주. 서부T&D 호텔 부문 실적 모멘텀 확대와 같은 맥락에서 관광 산업 전반의 회복을 반영하는 종목.